Redovisningsbloggen

Har nyligen haft orsak att fundera lite kring den optimala bolagsformen för en hyresfastighet. Spelar egentligen ingen roll om det är en större hyresfastighet, en villa eller en lägenhet i Sälen - bara du hyr ut den som näringsverksamhet (dvs inte privat uthyrning). Tänkte jag skulle dela med mig lite.

Principen i vårt skattesystem är att de olika bolagsformerna ska vara hyfsat skatteneutrala, dvs det ska inte gå att tjäna skattepengar på att välja den ena eller andra bolagsformen. Detta har i praktiken inte alltid stämt till 100% och framför allt vad gäller de senaste regeländringarna för fåmansbolag har enskild firma och handelsbolag inte riktigt “hängt med”.

Men när det gäller näringsfastigheter blir det lite speciellt. Jag nämner inte handelsbolag nedan - reglerna är i princip desamma som EF, bara för fler personer.

Räntefördelning vs gränsbelopp (3:12)

För den som inte känner till räntefördelningsregeln: Räntefördelning används i EF för att omvandla en del av vinsten från inkomst av näringsverksamhet till inkomst av kapital (med lägre, och platt, beskattning). Beloppet som får tas som räntefördelning varje år räknas fram som en procentsats (8,54% tax 2008) på, något förenklat, verksamhetens egna kapital vid årets ingång. Något förenklat om igen: om verksamhetens tillgångar minus skulder vid början av 2007 är 100 000 kr får man alltså av 2007 års vinst ta 8 540 kr som inkomst av kapital istället för näringsverksamhet. Belopp som inte används får sparas till senare år och även räknas med i det “egna kapitalet” vid kommande års räntefördelningsberäkningar.

Den insatte noterar att räntefördelning påminner om huvudregeln i fåmansbolagsreglerna (för AB), där man varje år får tillgodoräkna sig ett gränsbelopp räknat som en procentsats på anskaffningsvärdet på aktierna. Och poängen är också att de ska fylla samma funktion. Men några skillnader finns:

1. Procentsatsen för räntefördelning är statslåneräntan (SLR) i november innan inkomståret plus fem procentenheter, dvs t ex 8,54% för tax 2008. För fåmansbolag är den SLR+nio procentenheter, dvs 12,54% för tax 2008.
2. Outnyttjad räntefördelning respektive gränsbelopp får i båda fallen sparas. Räntefördelning ingår i nästa års underlag, dvs räknas upp med SLR+5 procentenheter, medan gränsbelopp räknas upp med SLR+3 procentenheter.
3. I fåmansbolag finns även möjligheten att istället använda ett schablonbelopp på två inkomsbasbelopp.
4. I fåmansbolag med anställda kan gränsbeloppet bli rejält mycket större med det s k löneunderlaget.
5. Till slut den stora skillnaden vad gäller just fastighetsrörelser: gränsbelopp i fåmansbolag räknas på anskaffningsvärdet för aktierna, medan räntefördelning räknas på hela det egna kapitalet, dvs även gamla vinster.

Punkt 4 är extremt viktigt för verksamheter med anställda, där löneunderlaget kan öka gränsbeloppet rejält. Fast just små fastighetsrörelser är ofta personalfattiga och drivs tvärtom ofta som enmansföretag. Här är punkt 5 betydligt viktigare, framför allt för nyligen inköpta fastigheter. Om vi antar att du stoppar in en del kapital i din EF för att köpa en fastighet, får du alltså räkna räntefördelning på detta. I AB krävs det att du låser kapitalet som bundet eget kapital för att få räkna gränsbelopp på det. Vidare, om du sparar vinster i EF ligger även detta till grund för räntefördelning.

Å andra sidan kan man ju låna in kapital i sitt AB och ta ränta på kapitalet - ett bra sätt att få ut inkomster ur ett AB till låg beskattning.

Ett problem med räntefördelning för äldre bestånd kan vara att belåningen ökat (för ombyggnationer etc) samtidigt som anskaffningsvärdet minskat (via avskrivningar) och att det bokförda egna kapitalet därför urholkas, vilket minskar möjligheterna till räntefördelning.

Reavinstbeskattning

När du väl säljer en fastighet beskattas 90% av vinsten som inkomst av kapital. För en EF innebär detta i praktiken 27% skatt på vinsten (90% av 30%). För ett AB blir det i och för sig något lägre - 25,2% (90% av 28%) - men sedan tillkommer skatt på aktieutdelning för att få ut pengarna ur AB:t, i bästa fall 20 eller 25%, i värsta fall marginalskatt upp till 50-55%. Så finns det då någon som helst anledning att ha fastigheten i AB? Hmm, så enkelt ska det ju inte vara.

Först och främst finns en regel som säger att vid en försäljning ska alla tidigare värdeminskningsavdrag, samt förbättrande utgifter de senaste fem åren, läggas tillbaka till beskattning i verksamheten. De blir alltså till intäkter i verksamheten det år man säljer. Sedan får man å andra sidan dra hela anskaffningsvärdet samt de förbättrande utgifterna i reavinstberäkningen. Men i en EF läggs de tillbaka i verksamheten till full beskattning (inkomstskatt+sociala) medan avdraget sker på kapitalbeskattningen med 27%. Dessutom finns en marginaleffekt om din inkomst är hög nog det året. I ett AB är skillnaden bara 28% mot 25,2% och ingen marginaleffekt.

Dessutom finns en praktisk lösning för AB där man lägger en fastighet eller ett bestånd i ett AB, som i sin tur ägs av ett annat AB, ett holdingbolag. När man säljer fastigheten eller beståndet säljer man helt enkelt dotterbolaget istället för fastigheterna. Dels slipper man lagfartskostnader och framför allt är reavinster på dotterbolag skattefria.

Passiv förvaltning

För både EF och AB finns möjligheten att vara passiv. För EF gäller att man ska arbeta mindre än 500 timmar per år i verksamheten och att verksamheten inte ska vara baserad framför allt på den egna arbetsinsatsen. Fastighetsförvaltning är ett typexempel. Tyvärr är fördelarna inte så stora. Egenavgifterna ersätts av särskild löneskatt (24,26% istället för drygt 30%) men är å andra sidan inte pensionsgrundande. Inte heller får grundavdrag göras mot passiv verksamhet.

I AB gäller helt andra regler. En delägare som inte är verksam i betydande omfattning och inte har stor betydelse för vinstgenereringen kan anses vara passiv och dennes aktier är då inte kvalificerade. Det innebär kort och gott att skatten på all aktieutdelning och alla reavinster blir 25%, oavsett storlek. Dock är kraven rätt höga för att få anses vara passiv. För ett fastighetsbolag krävs i princip att du lejer ut rubbet - du får inte ens göra bokföringen själva. Ett par möten per år och ett och annat större beslut är allt. Tänk på att bolag “smittar” varandra inom en koncern, så om du har ett holdingbolag får du inte heller vara aktiv i holdingbolaget. Men kan du hålla dig passiv, slipper du alla problem med marginalskatt.

Vad ska man välja?

Tja, inte en helt lätt fråga att svara på.

Klart är att AB är förknippat med högre kostnader än EF (bildning, bokslut, revisor). Vid väldigt små verksamheter är det alltså inte alltid värt kostnaderna att ha en holdingbolagsstruktur eller ens ett AB.

En försäljning kan bli lite knepigare skattemässig i EF, så om du planerar att sälja inom en överskådlig framtid kan AB med holdingbolag vara ett alternativ. Ett undantag gäller om ditt bestånd består av bostadsrätter (t ex skidlägenheter) - dessa skrivs inte av, så vid försäljningen görs ingen återläggning av värdeminskningsavdrag.

I slutändan blir svaret (som alltid): det beror på. Men punkterna ovan borde i alla fall signalera att det är ett par faktorer att ta hänsyn till, så det kan löna sig att sätta dig ned med en skatteexpert och utvärdera de olika alternativen.

Liten disclaimer

I denna artikel vill jag endast belysa några aspekter av den här frågeställningen och det är ingalunda en fullständig genomgång. För att optimera sin skattesituation, speciellt i en såpass komplicerad situation som denna, bör man leja professionell rådgivning.

Etiketter: bolagsform, fastighet, förvaltning